Totstandkoming WOZ-waarde

Bekijk hier de voorlichtingsfilm over de totstandkoming van de WOZ-waarde (Youtube)

Op deze pagina staat meer uitleg over hoe de WOZ-waarde tot stand komt. U kunt hierboven ook een voorlichtingsfilm bekijken over de totstandkoming van de WOZ-waarde.

De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld op peildatum 1 januari van het jaar daarvoor. Dit is de waardepeildatum. Voor het belastingjaar 2016 is de waardepeildatum 1 januari 2015. Voor het belastingjaar 2015 was dit 1 januari 2014.

De gemeente gebruikt voor het waarderen van woningen de vergelijkingsmethode. Deze methode houdt in dat woningen worden vergeleken met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De woningen die worden gebruikt als vergelijkingswoning, hoeven niet altijd identiek te zijn aan de getaxeerde woning, het zijn de meest vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de getaxeerde woning wordt bekeken of er verschillen zijn die de waarde kunnen beïnvloeden, zoals inhoud, oppervlakte, bijgebouwen, onderhoudstoestand en ligging.

Voor het waarderen van woningen wordt uitgegaan van zoveel mogelijk gegevens. De verkoopcijfers, zoals die in het Kadaster zijn opgenomen vormen o.a. een informatiebron. Uit deze verkoopcijfers haalt de gemeente zoveel mogelijk informatie, dit gebeurt via de marktanalyse. De marktanalyse bestaat uit het analyseren van de verkoopcijfers binnen waardegebieden en bouwstromen.
De waardegebieden zijn de verschillende wijken in Helmond. Brandevoort is bijvoorbeeld een ander waardegebied dan Brouwhuis. Binnen de waardegebieden (de wijken) worden diverse bouwstromen gemaakt. Een bouwstroom bestaat uit vergelijkbare woningen. Deze woningen worden geselecteerd op type (vrijstaand, 2-onder1-kap, rijwoning, etc.), bouwjaar, inhoud, grondoppervlakte, enz. Hieronder ziet u drie voorbeelden voor het belastingjaar 2016 (rond de waardepeildatum 1 januari 2015).
Pietersenstraat 182 verkocht
30-11-2014 verkoopprijs
€ 160.000,-
Bouwjaar 1983
Grond 100m²
Hoofdgebouw 315m³
Dakkapel 3m¹
Berging/Schuur 9m²
Pietersenstraat 178 verkocht
03-02-2015 verkoopprijs
€ 175.000,-
Bouwjaar 1983
Grond 101m²
Hoofdgebouw 315m³
Aanbouw 39m³
Berging/Schuur 9m²
Janssenstraat 138 verkocht
15-03-2015 verkoopprijs
€ 178.000,-
Bouwjaar 1981
Grond 154m²
Hoofdgebouw 322m³
Dakkapel 2m¹
Berging/Schuur 9m²

De verkopen binnen de bouwstroom worden bekeken en geanalyseerd in een marktanalyse. Allereerst wordt gekeken naar de grondprijs. Vervolgens worden de bijgebouwen geanalyseerd. Dit is bijvoorbeeld een aanbouw, garage, berging of dakkapel. Als deze gegevens uit de verkoopprijs gefilterd zijn, blijft een bedrag over, dat gedeeld kan worden door de inhoud van de woning. Hierdoor ontstaat de prijs per m³.

 

In het voorbeeld wordt dit met de drie verkopen gedaan. Uit deze drie gegevens kan een gemiddelde m³ prijs worden vastgesteld.
Pietersenstraat 182
verkoopprijs € 160.000,-
Grond 100m² * € 300,- = € 30.000,-
Dakkapel 3m¹ * € 1.000,- = € 3.000,-
Berging/Schuur 9m² * € 615,- = € 5.535,-
€ 38.535,-
€ 160.000,- - € 38.535,- = € 121.465,-/ 315m³ € 385,-/m³
Pietersenstraat 178
verkoopprijs € 175.000,-
Grond 101m² * € 300,- = € 30.300,-
Aanbouw 39m³ * € 380,- = € 14.820,-
Berging/Schuur 9m² * € 615,- = € 5.535,-
€ 50.655,-
€ 175.000,- - € 50.655,- = € 124.345,-/315m³ € 394,-/m³
Janssenstraat 138
Verkoopprijs 178.000,-
Grond 154m² * € 300,- = € 46.200,-
Dakkapel 2m¹ * € 1.000,- = € 2.000,-
Berging/Schuur 9m² * € 615,- = € 5.535,-
€ 53.735,-
€ 178.000,- - € 53.735,- = € 124.265,-/ 322m³ € 385,-/m³
Gemiddelde verkoopprijs per m³
Pietersenstraat 182: € 385,-/m³
Pietersenstraat 178: € 394,-/m³
Janssenstraat 138: € 385,-/m³
Gemiddelde €/m³ = € 390,-/m³

De gemiddelde m³ prijs is de basis om te starten met de waardering van de woningen. Hierbij wordt met diverse factoren rekening gehouden, bijvoorbeeld de onderhoudstoestand, ligging en eventueel negatieve omgevingsfactoren, zoals de aanwezigheid van een naastgelegen bouwterrein.
Verbouwingen die in het voorafgaande jaar gerealiseerd zijn, worden meegenomen in de waarde. Het gaat dan om een verbouwing tussen de waardepeildatum (1 januari 2015) en het belastingjaar (2016).

In het voorbeeld worden een aantal woningen binnen een bouwstroom uitgelicht. Deze woningen worden gewaardeerd met de verkregen gegevens uit de marktanalyse. Op deze manier krijgt u een beeld van de WOZ-waarde van de woning.
Janssenstraat 134
Hoofdgebouw 322m³ * € 390,- € 125.580,-
Berging/Schuur 9m² * € 615,- € 5.535,-
Grond 160m² * € 300,- € 48.000,-
€ 179.000,-
Janssenstraat 136
Hoofdgebouw 322m³ * € 390,- € 125.580,-
Aanbouw 68m³ * € 360,- € 24.480,-
Dakkapel 2m¹ * € 1.000,- € 2.000,-
Berging/Schuur 9m² * € 615,- € 5.535,-
Grond 154m² * € 300,- € 46.200,-
€ 204.000,-
Janssenstraat 138
Hoofdgebouw 322m³ * € 390,- € 125.580,-
Dakkapel 2m¹ * € 1.000,- € 2.000,-
Berging/Schuur 9m² * € 615,- € 5.535,-
Grond 154m² * € 300,- € 46.200,-
€ 179.000,-
Janssenstraat 140
Hoofdgebouw 322m³ * € 390,- € 125.580,-
Dakkapel 2m¹ * € 1.000,- € 2.000,-
Aanbouw 61m³ * € 360,- € 21.960,-
Berging/Schuur 9m² * € 615,- € 5.535,-
Grond 172m² * € 300,- € 51.600,-
€ 207.000,-

Als de aanslag gemeentelijke belastingen bij u binnenkomt, kunt u op deze website het taxatieverslag van uw woning bekijken. Op dit taxatieverslag worden altijd drie onderbouwingen vermeld, bijvoorbeeld over verschillen die de waarde beïnvloeden, zoals inhoud, bijgebouwen, ligging en onderhoudstoestand.

Naast woningen, worden ook de niet-woningen gewaardeerd. Dit gebeurt op een andere manier. Niet-woningen zijn bijvoorbeeld winkels, kantoren, bedrijven, scholen, sportcomplexen, terreinen en huisartsenpraktijken.

Belastingjaar 2015 in Helmond (waardepeildatum 1 januari 2014):

 

De WOZ-waarde wordt door steeds meer instanties voor steeds meer zaken gebruikt, bijvoorbeeld voor:
OZB
Waterschapsheffing
Eigen woningforfait Inkomstenbelasting
Bepalen maximale huurwaarde
Afschrijving bij Vennootschapsbelasting
Banken: Controlegegeven voor hypotheekverstrekking
Verzekering: herleiding WOZ-waarde tot opstalwaarde
Overdrachtsbelasting
Successierecht