Commissiestukken BP herziening centrum hout hoofdstraat janssen en fritsenplein

Bestemmingsplan

"Herziening Centrum 't Hout/

Hoofdstraat - Janssen & Fritsenplein"

Inhoud:

Toelichting

Bijlage

Voorschriften

Kaart 990454

Procedure:

Terinzagelegging t.b.v. de inspraak d.d. 28 oktober 1999

1 e Wettelijke terinzagelegging d.d. 22 juni 2000

Vastgesteld door de Raad d.d. Bijlage no.

2e Wettelijke terinzagelegging d.d.

Goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. no.

3e Wettelijke terinzagelegging d.d.

In Werking vanaf d.d.

Gemeente Helmond

Stadsontwikkeling

Ruimtelijke Ordening

1. B. 1 P.Z. 1 08p

21 juni 2000

Toelichting behorende bij bestemmingsplan `Herziening Centrurn't Hout 1 Hoofdstraat - Janssen &

Fritsenplein`.

1. Algemeen.

De gronden waarvoor het onderhavige bestemmingsplan wordt opgesteld zijn gelegen in het vigerende

bestemmingsplan `Herziening Centrum 't Hout' vastgesteld bij raadsbesluit van 7 maart 1995 bijlage no.

52, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit d.d. 1 1 oktober 1995 no.

1390901148522, en in beroep door Raad van State beslist d.d. 6 oktober no. E01,95,0469. De

gedeelten waaraan goedkeuring is onthouden hebben geen betrekking op het onderhavige be-

stemmingsplan. In dit plan hebben de gronden de bestemmingen ` aaneengesloten woningen,

aaneengesloten enlof gestapelde woningen, maatschappelijke doeleinden 1, nutsvoorzieningen,

gemengde doeleinden III, Horeca, wegverkeer, erf 1, erf 11, sportvoorzieningen`

Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van het centrum van 't Hout ter weerszijden van de

Hoofdstraat.

Aanleiding planherziening

Het plangebied is qua aanleiding voor de herziening in drie gebieden te onderscheiden:

1 . Hoofdstraat 122: In het vigerende bestemmingsplan `Herziening Centrurn't Houf'was voor de

bestaande boerderij Hoofdstraat 122 reeds een andere invulling mogelijk gemaakt. De boerderij is

opgekocht door woningbouwvereniging Volksbelang die er appartementen en woningen wil bouwen.

Het bouwplan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan.

2. Beukehoutstraat 42 : Medisch Centrum Mierlo Hout wil een beperkte uitbreiding aan de achterzijde

op de begane grond. Deze is mogelijk geworden doordat de woningbouwvereniging bereid is een

stukje van de nieuw verworven grond te verkopen t.b.v. het Medisch Centrum. De uitbreiding past

niet in het vigerende plan.

3. Hoofdstraat 1 1 9: het bestaande café is opgekocht door de gemeente. Gezien de planontwikkeling

die als doel heeft het centrum van 't Hout te versterken is de behoefte ontstaan in ruimtelijke zin ook

de zuidzijde van het plein voor de Rabobank een nieuwe impuls te geven. Een dergelijke

ontwikkeling is niet mogelijk in het vigerende bestemmingsplan.

2. Planherziening.

Ad 1: Hoofdstraat 122

Het vigerende bestemmingsplan voorzag reeds in de ontwikkeling van deze locatie. Doch doordat het

bestemmingsplan `Herziening Centrum't HouV een voornamelijk op conserveren gerichte

bestemmingsplanmethodiek hanteert is weinig afwijking van het plan mogelijk. Het gewenste

bouwprogramma van de woningbouwvereniging bleek niet te realiseren binnen het vigerende

bestemmingsplan. De gemeente was bereid het bestemmingsplan te herzien indien duidelijk kan worden

aangetoond door de woningbouwvereniging dat het te realiseren bouwplan een aanzienlijke

kwaliteitsverbetering betekent ten opzichte van hetgeen in het vigerende bestemmingsplan mogelijk

was. Daartoe werd in nauw overleg met de gemeente een bouwplan opgesteld.

De afwijking van het bouwplan t.o.v. het vigerende bestemmingsplan bestaat voornamelijk uit het

toevoegen van een overbouwing van de geplande langzaamverkeersdoorsteek. Daarnaast vormen de

woningen gelegen aan deze doorsteek een verkeersvrije hof, hetgeen een duidelijke meerwaarde

betekent t.o.v. hetgeen in het vigerende plan mogelijk bleek. Dit werd mede mogelijk door het realiseren

van een parkeerkelder onder het appartementengebouw aan de Hoofdstraat.

Als gevolg van het omvangrijke programma van de woningbouwvereniging en tevens de hoge vraag

naar appartementen op deze locatie is afgezien van het invullen van de bestemming "Gemengde

doeleinden 111". Deze vigerende bestemming maakt kleinschalige kantoren met een baliefunctie mogelijk

alsmede dienstverlenende bedrijfjes, maar uitdrukkelijk geen detailhandelsactiviteiten.

BESTEMMINGSPLAN B.P. `Herz. Centrum 't Hout/

RO 08p 21 juni 2000 Hoofdstraat - Janssen & Fritsenplein`

2

Ad 2: Medisch Centrum

Het medisch centrum heeft te kennen gegeven uit te willen breiden op de begane grond. Zij werden

daartoe in de gelegenheid gesteld doordat de woningbouwvereniging bereid bleek een stuk van de

verworven grond te verkopen. De invulling van deze grond door de woningbouwvereniging laat

uitbreiding van het medisch centrum toe.

Er zijn geen planologische bezwaren tegen deze uitbreiding. Integendeel, juist de locatie van het

medisch centrum op korte afstand van het centrum van 't Hout en op korte afstand van diverse

woonvoorzieningen voor ouderen moet als positief worden aangemerkt.

Ad 3: Café Hoofdstraat 119

Reeds eerder werd intern een studie verricht om de zuidelijke pleinwand van het pleintje voor de

Rabobank in 't Hout te versterken. Door de nieuwe supermarkt met daarboven woningen aan de

noordzijde van het pleintje ontstond sterk behoefte ook de zuidzijde meer in evenwicht te brengen met

stedelijke karakter dat is ontstaan. Door aanpak van de zuidelijke pleinwand kan tevens de relatie van de

Hoofdstraat met de daarachter gelegen squashhal verbeteren. De eigenaar van de squashhal heeft

eerder te kennen gegeven behoefte aan uitbreiding te hebben, waarvoor aan de achterzijde

planologisch de mogelijkheid is gecreëerd. Deze uitbreidingsmogelijkheid biedt echter niet de

gelegenheid de squashhal ook naar de Hoofdstraat te presenteren.

Onderhavige planher-ziening beoogt een horecavoorziening, zo mogelijk samenhangend met de

squashhal, te ontwikkelen, die de zuidelijke pleinwand versterkt alsmede de relatie Hoofdstraat -

squashhal. Op de verdieping kunnen appartementen worden gerealiseerd danwel een bedrijfswoning

t.b.v. de functies op de begane grond.

Aangezien voor deze ontwikkeling nog geen bouwplan is ontwikkeld is gekozen voor een meer globale

bestemmingsregeling dan voor ad 1 en ad 2 het geval is.

3. Verkeer

3.1 Ontsluiting

De woningen en het medisch centrum in het plangebied worden ontsloten via de Beukehoutstraat. Deze

straat staat via Pastoor Elsenstraat en Koeveidsestraat in verbinding met de Hoofdstraat, onderdeel van

de hoofdwegenstructuur van Helmond. Hoofdstraat 1 1 9 wordt ontsloten via de Hoofdstraat.

Het plangebied wordt goed ontsloten middels het openbaar vervoer. De stadsdienst ontsluit het gebied

via de Hoofdstraat.

Ook het langzaamverkeer wordt goed ontsloten, een langzaam verkeersroute (voetgangers en fietsers)

doorsnijdt het plangebied en zorgt voor een verbinding tussen de Beukehoutstraat en de Hoofdstraat.

3.2 Bereikbaarheids- en mobiliteitsprofiel

In de ruimtelijke ordening wordt sinds enkele jaren door de overheid (Rijk, Provincie en Gemeente) een

beleid ontwikkeld dat gericht is op het terugdringen van de (vermijdbare) automobiliteit. Dit zogenaamde

locatiebeleid wordt gekenmerkt door een zorgvuldige afstemming tussen de situering van activiteiten

(functies) en het verkeers- en vervoerssysteem.

De functies die in dit bestemmingsplan worden toegelaten, in samenhang met de aard en ligging van het

plangebied, behoeven in dit kader geen bijzondere maatregelen.

3.3 Parkeren

Het parkeren ten aanzien van de activiteiten/functies binnen het plangebied moeten op eigen terrein

worden gerealiseerd. De normen voor de verschillende functies zijn als volgt:

Wonen

seniorenwoningen : 1 parkeerplaats per woning

gestapelde woningen: 1,2 parkeerplaatsen per woning (waarvan 1 op eigen terrein en 0,2 in het

openbare gebied)

rijtjeswoningen/vrijstaande woningen: 1,5 parkeerplaatsen per woning (waarvan 1 op eigen terrein en 0, 5

in het openbare gebied)

BESTEMMINGSPLAN B. P. "Herz. Centrum 't Hout 1

RO 08p 21 juni 2000 Hoofdstraat - Janssen & Fritsenplein'

3

Medisch centrum

1 parkeerplaats per behandelkamer en 1 per arbeidsplaats.

Horecalsquashbaan

cafelrestaurantlbar: 0,4 per arbeidsplaats en 0.2 per zitplaats

squashbaan: 1,5 parkeerplaats per baan

De bouwplannen voor adl en ad2 voorzien in die parkeerbehoefte.

Voor de parkeerplaatsen in het openbaargebied c.q. voor gd3 is en komt voldoende parkeerruimte

beschikbaar.

4. Waterhuishouding en waterbeheersing.

Een totaalvisie op het omgaan met water in Helmond is omschreven in het waterplan. Het waterplan

geeft een uitgewerkte visie op de plaats die het water nu en in de toekomst in Helmond kan innemen

en geeft aan wat als de gewenste ontwikkeling wordt gezien.

De visie op het omgaan met water is richtinggevend voor het onderdeel water bij planvorming en

invulling van projecten. De visie maakt het mogelijk het aspect water te betrekken in integrale

beleidsafwegingen en daarbij de consequenties van de keuzen voor het water aan te geven.

Veel aspecten van het omgaan met water vragen de aandacht en kunnen worden onderverdeeld in

een zestal hoofdlijnen:

¿ De eigen broek ophouden. Door verstedelijking, de aanleg van wegen, woningen en bedrijven, is

de directe afvoer van neerslag sterk vergroot. De watergangen in en rond Helmond worden in

natte periodes belast door piekafvoeren uit Helmond en de stroomopwaarts gelegen plaatsen.

Wateroverlast problemen in het recente verleden hebben duidelijk gemaakt, dat het noodzakelijk

wordt dat de gebieden qua waterafvoer hun eigen broek ophouden oftewel water waar mogelijk

laten infiltreren, bergen en vertraagd afvoeren. Het streefbeeld voor Helmond is; elke

waterhuishoudkundige eenheid houdt eigen broek op, en pieken in de afvoer van water uit het

stedelijk gebied zijn afgevlakt.

¿ Anders omgaan met regenwater. In de gemeente Helmond zijn overwegend gemengde

rioolstelsels (75%) aangelegd. Neerslag die valt op daken en wegen wordt vermengd met

afvalwater van huishoudens en bedrijven getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Het transporteren en zuiveren van relatief "schoon" regenwater is geen duurzame oplossing. De

ambitie is om bij grootschalige rioolvervanging, indien technisch haalbaar, altijd de verharding af

te koppelen. Bij het afkoppelen van verharding kan het regenwater afhankelijk van de lokale

situatie, worden geïnfiltreerd in de bodem, tijdelijk worden opgevangen en vastgehouden of

rechtstreeks worden afgevoerd naar oppervlaktewater, indien er voldoende open water voor

berging aanwezig is. Ook zijn er mogelijkheden om het water te gebruiken als huishoudwater 1

industriewater. Verder is een regenton een eenvoudig en instructief voorbeeld van hoe anders

kan worden omgegaan met regenwater. Door het water uit de regenton te hergebruiken, wordt de

regenwaterafvoer gereduceerd en het waterverbruik beperkt.

¿ Stedelijke ontwikkeling en de beleving van water. Moet bij de herinrichting van de bestaande

gebieden of de ontwikkeling van nieuwe gebieden moet aan water een belangrijke rol worden

toegekend, het watersysteem als uitgangspunt en ordenend principe. Het watersysteem moet zo

natuurlijk mogelijk kunnen functioneren. Stedelijke ontwikkeling mag dus niet ten koste gaan van

het watersysteem. Vanuit het water gezien betekent dat stedelijke ontwikkeling op de hoge droge

gronden en bij voorkeur niet in de beekdalen. Indien er toch bebouwing in een beekdal plaats

vind, moet de woonvorm aansluiten bij het natte karakter van het gebied. Gedacht kan

bijvoorbeeld worden aan een landgoed, een paalwoning of een drijvend huis.

5. Milieu.

5.1 Algemeen.

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden waaronder het ruimtelijk beleid.

In de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht noodzakelijk voor milieudoeistellingen ten einde

een duurzame samenleving te ontwikkelen. De milieudoelstellingen moeten hiertoe integraal en in een

zo vroeg mogelijk stadium in het planproces worden betrokken.

BESTEMMINGSPLAN B.P. `Herz. Centrurn't Hout/

RO 08p 21 juni 2000 Hoofdstraat - Janssen & Fritsenplein`

4

Daarmee wordt het milieubelang ook volwaardig afgewogen tegen andere belangen die evenzeer claims

kunnen leggen op de schaars beschikbare ruimte. In deze milieuparagraaf wordt ingegaan op de

resultaten van een dergelijke afweging in het onderhavige bestemmingsplan.

Daarbij wordt alleen ingegaan op de, voor dit plan, meest relevante milieuaspecten.

5.2 Geluid.

Het bestemmingsplan valt binnen de zones van diverse wegen, waaronder de Hoofdstraat en de

Beukehoutstraat.

Omdat het bestemmingsplan de realisering mogelijk maakt van een of meerdere geluidgevoelige

bestemmingen, is een akoestisch onderzoek vereist. De rapportage van dit onderzoek is separaat bij het

bestemmingsplan gevoegd.

Uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van het verkeer op de genoemde wegen, ter plaatse van de

geluidgevoelige bestemmingen, de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Onderzocht is of door middel van verdere aanvullende maatregelen de overschrijdingen nog verder

kunnen worden verminderd of ongedaan gemaakt. Dat blijkt niet mogelijk, zodat het college van

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is verzocht om hogere waarden dan de

voorkeursgrenswaarde toe te laten. Als gevolg hiervan zullen aan (de gevels van) de woningen extra

eisen worden gesteld. Bij de aanvraag van een bouwvergunning dient hiertoe door de bouwer een nader

akoestisch onderzoek te worden overlegd.

5.3 Lucht.

Uit berekeningen in het kader van de Verkeersmilieukaart van de gemeente Helmond blijkt dat bij

ongewijzigd beleid in het jaar 2006 geen overschrijdingen te verwachten zijn van concentraties

koolmonoxide, stikstofdioxide, en benzeen ten gevolge van het wegverkeer.

5.4 Bodem.

De locatie is nog niet onderzocht. Indicatief historisch onderzoek heeft geen gegevens opgeleverd op

grond waarvan bodemverontreiniging verwacht kan worden.

De zekerheid dat wordt voorkomen dat op verontreinigde bodem zal worden gebouwd, wordt verkregen

in het kader van de bouwvergunningsprocedure. Op grond van de Woningwet c.q. de gemeentelijke

bouwverordening zal een onderzoeksrapport worden verlangd inzake de gesteldheid van de bodem.

Aan de hand van de resultaten van het daartoe te verrichten onderzoek kan worden vastgesteld of (en

zonodig) welke saneringsmaatregelen nodig zijn alvorens tot verlening van de bouwvergunning zal

worden overgegaan.

5.5 Bedrijven.

Rond het plangebied liggen bedrijfsvestigingen. Een aantal van deze vestigingen ligt dichter op de

geprojecteerde woonbebouwing dan als normafstand is vermeld in de VNG publicatie `Bedrijven en

Milieuzonering`. Het realiseren van (extra) woningen dient zo zorgvuldig te geschieden, dat geen

nadelige consequenties voor de huidige bedrijfsvoering optreden.

5.6 Duurzaamheid 1 energie.

In de gemeente Helmond wordt gestreefd naar duurzame (nieuw)bouw, waarbij het energieverbruik

zoveel mogelijk wordt teruggedrongen. De gemeente heeft het convenant `Duurzaam bouwen Regio

Eindhoven` ondertekend. In dit convenant is een basispakket opgenomen van 1 1 verplichte (vooral

bouwkundige) en 23 aanbevolen maatregelen. De te realiseren woningbouw dient minimaal te voldoen

aan de eisen (energieprestatienormen) op grond van de Bouwverordening, alsmede van het convenant

`Duurzaam bouwen`. (zie bijgevoegde lijst). Hierop zal in het kader van de afgifte van een bouwvergun-

ning worden getoetst.

BESTEMMINGSPLAN B. P. `Herz. Centrum 't Hout/

RO 08p 21 juni 2000 Hoofdstraat - Janssen & Fritsenplein'

5

6. Economische uitvoerbaarheid.

Ruimtebalans

Het bestemmingsplangebied, groot 10739 m2, wordt als volgt verdeeld:

Netto uitgeefbaar 8102 m2

Verharding 1804 m2

Groen 833 m2

10739 m2

De gronden zijn slechts gedeeltelijk eigendom van de gemeente Helmond.

De gronden met bestemming Wa; Ws en Ell zijn eigendom van de woningbouwvereniging.

Met de woningbouwvereniging is een exploitatieovereenkomst afgesloten.

7. Inspraak.

Het voorontwerp heeft vanaf 28 oktober 1999 gedurende twee weken ter inzage gelegen voor

schriftelijke inspraak.

Er zijn geen reacties op ingekomen. Op 3 november is er een informatie- en inspraakavond gehouden;

een verslag van deze avond is als bijlage opgenomen.

8. Wettelij overleg.

De in het kader van het ex artikel 10 BRO, overleg gehoorde instanties hebben geen inhoudelijke

opmerkingen gemaakt over het plan. Het advies van de Provinciale Planologische Commissie is

gedateerd 26 april 2000 nr. 6584621682365.

BESTEMMINGSPLAN B. P. 'Herz. Centrum 't Hout 1

RO 08p 21 juni 2000 Hoofdstraat - Janssen & Fritsenplein"